SCI : les avantages et les inconvénients à considérer avant de se lancer

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1. Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile qui a pour objet social l’acquisition et/ou la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est constituée par deux associés au minimum, personnes physiques ou morales.  

Sa gestion peut être confiée à un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales. En général, le gérant est chargé de la gestion courante des biens immobiliers de la société. Ses missions peuvent être définies dans les statuts de la SCI.  

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2. Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI présente de nombreux avantages dont :  

• la possibilité de contourner l’indivision ;

• une transmission fiscalement avantageuse d’un patrimoine immobilier ;

• un capital social libre ;

• un fonctionnement aménageable dans les statuts ;

• la faculté de choisir son régime d’imposition ;

• la possibilité de séparer le bien immobilier de l’exploitation pour les professionnels.

Éviter le régime de l’indivision  

L’indivision est souvent mal vécue, notamment lorsqu’elle est mise en place dans le cadre d’une succession. En effet, elle implique de prendre les décisions à l’unanimité des indivisaires.  

À l’inverse, la SCI permet de définir les pouvoirs du gérant et des associés. De manière générale, le gérant sera chargé d’assurer la gestion quotidienne du patrimoine immobilier (par exemple, le suivi d’un bien mis en location). À l’inverse, certaines décisions importantes relèveront de l’assemblée générale des associés (la cession d’un bien immobilier par exemple).

Transmettre facilement son patrimoine immobilier sans une lourde imposition

C’est le plus grand avantage de la SCI : elle facilite la constitution, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.  

Premièrement, les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers pour acheter des biens immobiliers plus importants. Ils partagent les coûts et obtiennent plus facilement des financements bancaires.  

Deuxièmement, la SCI permet de bénéficier des donations successives. En pratique, vous pouvez transmettre des parts sociales de la SCI en franchise d’imposition tous les 15 ans. En effet, chaque enfant peut recevoir 100 000 euros de chacun de ses parents sans droits de donation à payer. Ce dispositif est inenvisageable pour un bien immobilier détenu en direct.

Pour aller encore plus loin dans l’optimisation fiscale, il est possible de recourir au démembrement de propriété des parts sociales. En pratique, vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants (le droit de disposer) et conserver l’usufruit (le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus). Ce dispositif se combine parfaitement avec les abattements successifs des donations.  

Il est également possible de procéder à un démembrement croisé entre deux concubins.  

Fixer le capital social de la SCI

La loi n’impose aucun capital social minimum pour la SCI. Il peut être d’un euro symbolique, même si cela est à éviter pour obtenir des financements.  

Il est important d’apporter des fonds à la SCI pour sa gestion quotidienne.  

Par ailleurs, la SCI peut avoir un capital fixe ou variable. Pour rappel, le capital variable permet d’augmenter ou de diminuer son montant, dans le respect de plafonds définis dans les statuts, sans avoir à réaliser une modification statutaire.  

Créer un fonctionnement sur mesure

Les associés d’une SCI peuvent aménager ses règles de fonctionnement dans ses statuts. Par exemple, les conditions de vote et de quorum pour les prises de décisions, les modalités d’une cession de parts sociales au profit d’un tiers ou les pouvoirs du gérant.

Les cessions de parts sociales au profit d’un tiers requièrent l’obtention d’un agrément de la part des associés. Toutefois, vous avez la possibilité de le supprimer pour les cessions entre associés ou envers un membre de la famille en insérant une clause d’agrément différente dans les statuts.

Choisir entre l’imposition à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés

La SCI permet de choisir son régime d’imposition des bénéfices : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

Par défaut, elle relève de l’IR. On parle de société translucide. Ses bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés en fonction de leur quote-part dans le capital social. Ils intègrent leur revenu global. En cas de cession, la plus-value réalisée bénéficie d’exonérations pour durée de détention :  

• exonération totale de l’IR au bout de 22 ans de détention ;

• exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.  

Avant ces échéances, l’exonération est partielle.  

Bon à savoir : L’exonération pour durée de détention s’applique également à la cession des parts sociales d’une SCI. La durée prise en compte débute à la date de souscription des parts.  

Toutefois, la SCI peut opter pour l’IS auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Elle a alors la possibilité de pratiquer un amortissement : elle déduit chaque année une fraction du montant de l’immeuble afin d’atténuer l’IS à payer. En revanche, la plus-value de cession sera plus importante puisqu’elle prendra en considération les amortissements pratiqués lors de la cession de l’immeuble concerné.  

À noter : La SCI est d’office à l’IS lorsque son objet social est commercial.  

Séparer les biens immobiliers de son activité professionnelle

La création d’une SCI peut également se révéler intéressante pour les professionnels.  

Elle vous permet de protéger votre patrimoine immobilier des aléas de votre activité professionnelle. En effet, même s’il sert à l’exploitation de votre activité, celui-ci peut être intégré dans une SCI. Il est ainsi protégé de vos créanciers professionnels. Ils ne pourront pas le saisir en cas de difficultés financières.  

De plus, puisque le bien immobilier n’est pas inclus dans votre entreprise, il ne figure pas à son actif. Il n’impacte pas la valorisation de votre entreprise.  

Enfin, la SCI a le droit de louer le bien immobilier à votre société. Les loyers seront alors des charges déductibles pour la société et des ressources pour la SCI.  

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3.Quels sont les inconvénients de la SCI ?  

Maintenant que vous avez un aperçu des avantages de la SCI, intéressons-nous à ses inconvénients.  

La responsabilité illimitée des associés

Les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie et subsidiaire.  

En pratique, lorsque la SCI rencontre des difficultés, ses créanciers peuvent demander le paiement des dettes sociales aux associés, mais seulement après une action restée infructueuse envers la société.  

De ce fait, le patrimoine personnel des associés peut être engagé proportionnellement à leur participation dans le capital social. Toutefois, il n’existe aucune solidarité entre les associés. Ils ne doivent régler que leur quote-part des dettes sociales. Les créanciers doivent donc les attaquer séparément pour obtenir la totalité de la somme due.  

Les formalités de création d’une SCI complexes  

La création d’une SCI nécessite de réaliser quelques formalités afin qu’elle obtienne son immatriculation.  

La plus compliquée est généralement la rédaction des statuts. Ceux-ci doivent être rédigés avec soin et comporter toutes les mentions obligatoires. Par ailleurs, pensez à insérer toutes les clauses utiles.  

Ensuite, il vous faudra :

• effectuer les apports en capital ;

• procéder à une publication dans un journal d’annonces légales ;

• réunir les documents et justificatifs nécessaires pour le dossier d’immatriculation ;

• déposer la demande d’immatriculation de l’entreprise sur le Guichet unique.  

De lourdes obligations administratives, comptables et fiscales

La création d’une SCI à la place de la détention en direct d’un bien immobilier nécessite de respecter davantage d’obligations. À savoir :  

1. Tenir une comptabilité plus ou moins complexe selon le régime d'imposition (comptabilité de trésorerie ou d’engagement) de la SCI.

2. Convoquer au minimum une assemblée générale annuelle pour statuer sur les comptes et rédiger un procès-verbal d’assemblée générale.

3. Déclarer annuellement ses bénéfices auprès de l’administration fiscale à l’aide d’une déclaration de résultats plus ou moins longue selon son régime fiscal.

Saviez-vous que vous pouviez passer à la dématérialisation de vos assemblées générales avec Axiocap ? Elles seront alors tenues en ligne avec la mise en place des convocations, des feuilles de présence et des procès-verbaux dématérialisés.  

L’impossibilité de créer une SCI unipersonnelle

La SCI requiert toujours la réunion de plusieurs associés.  

En cas de cession et de réunion de toutes les parts sociales en une seule main, la SCI disposera d’un an pour faire entrer un nouvel associé. En cas contraire, toute personne ayant un intérêt pourra saisir le tribunal pour demander sa dissolution.  

Une cession de parts sociales compliquée

Comme nous l’avons vu, la cession à un tiers nécessite l’obtention d’un agrément. Par ailleurs, en cas de changement dans le capital social, il est toujours nécessaire de procéder à une modification des statuts.  

Des moyens de financement inaccessibles

La plupart des dispositifs mis en place pour aider les particuliers à acquérir un bien immobilier ne sont pas ouverts aux SCI. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro (PTZ) et du plan d’épargne logement (PEL).

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients d’une SCI

La création ou l’acquisition d’une société civile immobilière doit être un projet mûrement réfléchi au regard de ses avantages et de ses inconvénients.  

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